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下猛药了大户型时代来临
发布时间:2024-10-06
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  特别是楼市,政策一出又一出,很多人最关心的存量房贷和最新一线城市的大动作,都有了新的定调。

  但我一直在关注一个新趋势,也是接下来可能大家都要面临的一个选项难题,大户型。

  今年来,多个城市出台鼓励购买大面积住宅的政策,政策背后,反应的是行业发展变局。

  一方面,居民收入在提高,对居住空间需求在不断增加,大面积住宅逐渐成为很多家庭购房的选择。

  另一方面,政策上降低大面积住宅购房税、提供首套额度的优惠、增加购房补贴等,目的是减轻购房者的经济压力。

  总量看,广州千万豪宅成交占全市成交面积的比例,从2021年的5%,攀升到今年的13%。

  广州千万豪宅比例上升的同时,就在国庆黄金周期间,“沪七条”实施后,上海松江、宝山、浦东新区多个售楼处的销售反应,不少楼盘迎来“新面孔”,大户型房源更抢手,部分售楼处7天接待名额已经被全部约满。

  就在刚刚过去的九月,市场统计显示,上海豪宅销售额高达400亿,如果看向上半年,根据克而瑞数据显示,上半年总价3000万+的豪宅新房成交达到1544套,成交规模创近10年最高。

  上海、广州、深圳跟进,北京最近也出台新政,宣布执行多年的普宅、非普宅标准将被取消,说白了就是要鼓励大户型房屋交易。

  慢周期时代,人们对于房子的需求主要在舒适度上,过去几年,上海三房及以上户型热度不断提升,尤其三房成交套数占比高达63%,是市场的绝对主力。

  越来越多的购房者对新房产品偏好从原先的“刚需小户型”向“中大户型”偏移。

  这种现象其实也好理解,自从三孩政策开放后,越来越多的家庭有两到三个孩子,这也促使大家买房需求的变化。当然,本身很多家庭也不像过去那样一味地追求紧凑户型,而是倾向于更宽敞舒阔的空间。

  今年,我持续深入一线调研了很多户型,发现一个有意思现象,大户型住宅单价比小户型高不少,而且像上海这样的一线城市大户型还得靠抢。

  要知道在过去刚需时代,小户型的单价普遍要比大户型高,因为小户型需求更大,更适合第一次买房的人群“上车”;然而近几年来,楼市的定价策略已经悄然转变,现在多数楼盘的大户型单价定得要比小户型更高,而且还能更早卖完。

  前不久,四大一线城市及部分核心城市纷纷出台新政,鼓励大户型房产的交易以及鼓励房企开发更大面积的住房产品。

  根据安居客研究院的报告,2024年1-8月间,上海90平方米以下的刚需型产品成交数量有所下降,而90-200平方米的房产成交占比依旧维持高水平,200平方米以上的大户型成交占比则有显著提升。

  9月20日,北京市委发布了一些新的指导意见,意见提到了要调整房地产政策,可能会取消普通住宅和非普通住宅的分类标准。去年,北京已经对普通住宅的标准进行了调整,比如将单套住房的面积上限从140平方米提高到了144平方米,并取消了总价的限制。

  大约一个月前,上海也对已经执行了18年的“7090”政策进行了调整,所谓的“7090”政策,源于2006年住建部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,其中明确,商品住房总建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到70%以上。

  而最新通知则明确,上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米,这一标准比原标准多出10到20个平方米。

  在中小套型住房供应比例方面,中外环间区域不低于70%,中环以内区域不低于60%。

  很显然,现在这个标准提高了,也就意味着“7090”政策在上海成为过去式。

  过去小户型极端供应,带来的问题很多,开发商设计大都一个样,没啥新颖的产品,主打一个潦草。

  小户型对需求客来讲,本来也不是购房的终点站,要改善,最终还都会选择120平米以上的房子。

  新一代住房需求中,只有把户型产品改变,从实际需求出发,落实在供应上,才是“长效药”。

  当然这话的意思不是一锤子打死小户型,7090的结束只是政策的落幕,并不是小户型的绝迹。

  大户型在刚需层面本身有非常大的门槛,从资产定价的角尊龙凯时人生就是博官网登录度讲,越珍稀越贵的资产越能够穿越周期。

  安居客研究院近期研究了多个核心城市历年户型产品供需变化中,数据显示上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场,刚改型三房产品在新房市场上的供求占绝对主力,140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势,去化周期相对较短。

  另外我之前的报告中还跟大家分享过,今年上海的大户型高端住宅成交非常火爆,上半年,上海总价超过3000万元的大户型高端住宅共成交1544套,规模是近10年来最高。

  中海顺昌玖里,一个下午销售额约196.5亿,平均每分钟销售额9357万,单价17.2w,512套房源全部售罄。

  这些年,房地产行业逐渐从有房住向住好房转变,净值人群终极改善自住需求依然强烈。

  另外,今年政策持续加码,利率持续走低,很多人基于资产保值、增值需求,认为购房并非“消费”而是“储蓄”。

  核心城市好产品依旧是买房抗通胀的重要渠道,核心地段豪宅、大户型依旧是市场稀缺品。