构筑物肯定属于不动产的范畴，应当办理不动产登记。不动产统一登记以后，现有的不动产登记与测量规则是在整合分散登记时期相关规则的基础上形成的，也没有专门就构筑物不动产登记提出具体要求。目前，构筑物的不动产登记工作开展略显滞后。

　　对此，笔者认为，现有的构筑物登记规则虽然稍显粗略和零散，但是可以支撑对构筑物开展不动产登记工作。

　　《城市房地产管理法》第2条第2款明确，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第2条第2款规定，“本条例所称房地产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第2条、第5条都使用了“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木（等）定着物”这个用语。

　　从这些规定可以看出，在不同的法律法规中，房屋、建筑物、构筑物、定着物等概念的内涵和逻辑关系存在差异。

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　　按照上述表述逻辑，构筑物是建筑物中区别于房屋的其他人工物，具体包括水塔、烟囱、码头、水坝、堤岸、桥梁、公路、铁路、温泉等。从产权是否属于特定的人群共有的角度，可以将这些构筑物分为以下两种情形。

　　为特定的人群共有的依附型构筑物。比如住宅小区的公共水塔和锅炉房烟囱，这些构筑物应该由特定范围内的住宅房屋的产权人共有，没有进入市场交易或抵押融资的可能，其服务对象具有专属性。办理不动产登记对这类构筑物产权的保护作用，主要体现在发挥物权登记的公信力与公示力。笔者将这类构筑物称为依附型构筑物。

　　为不特定的单人所有或多人共有的独立型构筑物。除第一种情形以外的构筑物，都属于第二种构筑物的情形，笔者将这种构筑物称为独立型构筑物。对这类构筑物办理不动产登记不仅可以发挥物权登记的公信力与公示力，而且能够为其依法进入市场交易或抵押融资打开通道，充分发挥物的效用。例如，可以通过在建工程抵押获得建设资金，可以通过已建成的构筑物抵押自由融通资金等。

　　不动产统一登记以后，构筑物不动产登记仍然出现梗阻的原因，从表面上看是缺少业务传承，实际上主要原因在于以下两个难点问题。

　　开展构筑物不动产登记的法律基础是否牢固？《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”按该法第2条的规定，这里的房屋包括构筑物。《条例》第5条明确，构筑物所有权具有登记能力。《细则》第2条、第5条也表明构筑物应当办理不动产登记。法规方面的不足之处在于，《细则》分则部分中没有列明国有土地使用权与构筑物所有权的组合搭配，只列明了集体建设用地使用权与构筑物所有权的搭配。但构筑物毕竟是建筑物的一种类型，可以直接适用办理建筑物不动产登记的规定。因此，可以说，《城市房地产管理法》《条例》《细则》等法律法规关于构筑物办理不动产登记的规定，已经构成开展这项工作的法律基础。

　　构筑物不动产的登记要素如何确定？《不动产权籍调查技术方案（试行）》（以下简称《方案》）“调查内容”部分的第3项用的小标题是“房屋等构（建）筑物信息”，并列举了需要调查清楚的18项登记要素。除去通常不适用于构筑物的关于层数、各类建筑面积等登记要素之外，剩余的其他登记要素应该能够反映构筑物的基本情况，不动产测量成果当然能够实现构筑物在宗地图上的定位问题。因此，笔者认为，现有规定中关于构筑物的要素信息，在不动产登记操作层面也是够用的，按照《方案》设计的不动产登记簿格式，能够满足且适用于构筑物不动产登记的工作需要。

　　上述两个问题剖析清楚以后，办理构筑物不动产登记，只要按照不动产登记的一般流程和要件操作就可以了，没有制度上的障碍。值得注意的是，对于那些效用和价值不明显高于所依附的土地的构筑物，似乎没有必要进行构筑物不动产登记，其效用和价值可视为被所依附的土地吸收。毕竟构筑物的具体形态既可能非常接近于房屋，比如水塔等，也可能非常接近于土地，比如公路等。

　　构筑物办理不动产登记以后，与构筑物发挥类似功能的天然物应否办理不动产登记？这一问题值得讨论。

　　例如，人工温泉与天然温泉、人工河堤与天然河堤、人工便道与天然便道、人工景观与天然景观，如果对人工类构筑物௿遍办理构筑物不动产登记，而对天然类构筑物不予办理登记，可能会导致当事人对这些天然物进行表面上或形式上的加工，从而获得人工物的外观，间接实现办理不动产登记的目的，这会造成人力物力的浪费。

　　边界清晰、功能明确的天然物应办理不动产登记。为了避免这种不必要且不合理的现象，应该考虑对这类天然物也可办理不动产登记。这两类事物的直接区别在于，构筑物的边界通常是清ఁ的、功能是明确的，而天然物未必能够满足这两个条件。对于边界清晰、功能明确且价值量大的天然物，在市场主体取得产权以后，可以考虑参照构筑物办理不动产登记，以充分发挥该天然物的效用。对于不满足这些条件的天然物，应当视为所依附的土地的组成部分，不用办理该天然物的不动产登记。

　　自然资源登记与不动产登记可建立协调机制。有观点认为，这类天然物通常涉及自然资源，产权上属于国家，应当纳入自然资源确权登记。笔者认为，自然资源登记与不动产登记之间应当建立日常协调机制。按照现行自然资源确权登记规则，自然资源登记簿应当与不动产登记簿产生关联。也就是说，自然资源登记簿建立之前已经存在的不动产权利主体及其权利客体，应当包容于自然资源登记簿；自然资源登记簿建立之后，以合法方式取得不动产的权利主体及其权利客体，也应当有包容于自然资源登记簿的处理办法。处于自然资源范围内的地物，无论在自然资源登记簿建立之前还是建立之后，自然资源确权登记都不构成其范围内的某些具体地物划归市场主体并建立不动产登记簿的障碍。

　　《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。国内统一连续出版物号为CN10-1292∕F，国际标准刊号ISSN2095－9265。

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